Поняття та юридична характеристика договору найму (оренди) житла

За договором найму (оренди) житла одна сторона – власник житла (наймодавець) передає або зобов’язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.

Підстави, умови, порядок укладення та припинення договору найму житла, що є об’єктом права державної або комунальної власності, встановлюються закономДо договору найму житла, крім найму житла, що є об’єктом права державної або комунальної власності, застосовуються положення ЦК, якщо інше не встановлено законом.

Для договору найму (оренди) житла притаманні всі ті ж ознаки, що й для договору найму (оренди) загалом. Тобто, цейдоговір є консенсуальним (укладеним з моменту досягнення згоди між сторонами щодо всіх істотних його умов) чи реальним (укладеним з моменту передачі житла наймачу), двостороннім (права й обов’язки виникають і у наймодавця, і у наймача) і відплатним (наймодавець передає житло наймачу за плату), строковим та таким, що спрямований на передачу майна у володіння та користування іншій особі.

Основною особливостю договору найму (оренди) житла як різновиду договору найму (оренди) є предмет договору – житло, яке передається наймачеві для проживання у ньому. 

ЦК  у ст. 810-1 ЦК окремо виділяє також оренду житла з викупом.

Оренда житла з викупом є особливим видом найму (оренди) житла, що може передбачати відступлення орендодавцем права вимоги боргу іншій особі – вигодонабувачу.

За договором оренди житла з викупом одна сторона – підприємство-орендодавець передає другій стороні – фізичній особі (особі-орендарю) житло за плату на довготривалий (до 30 років) строк, після закінчення якого або достроково, за умови повної сплати орендних платежів, житло переходить у власність орендаря.

Підприємство-орендодавець набуває право власності на попередньо обране особою-орендарем житло з метою подальшої передачі такого житла у довгострокову оренду з викупом такій особі та здійснює розпорядження таким житлом до його повного викупу.

Укладення та припинення договору оренди житла з викупом здійснюються на умовах та у порядку, визначених законом.

До договору оренди житла з викупом застосовуються положення статей 811 (форма договору найма житла), 813-820 (сторони у договорі найму житла, їх права та обов’язки, особи, які проживають разом з наймачем, тимчасові мешканці тощо)823 (договір піднайму житда), ч. 2 ст. 825 (розірвання договору найма житлаза рішенням суду на вимогу наймодавця)статей 826 (правові наслідки розірвання договору найму житла)1232-1 (спадкування прав та обов’язків за договором оренди житла з викупом) ЦК з урахуванням особливостей, встановлених законом.

Згідно з ст. 1232-1 ЦК доспадкоємців переходять усі права та обов’язки за договором оренди житла з викупом, які мав спадкодавець. Відмова спадкоємців від договору оренди житла з викупом здійснюється у порядку, встановленому ЦК. Дострокове припинення договору оренди житла з викупом за ініціативою спадкоємців здійснюється у порядку, визначеному законом.

Договір оренди житла з викупом є документом, що свідчить про перехід права власності на нерухоме майно від підприємства-орендодавця до особи-орендаря з відкладальними обставинами, визначеними законом.

Форма договору найму житла (ст. 811 ЦК). Договір найму житла укладається у письмовій формі. Договір оренди житла з викупом підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню.