Сторони договору найму (оренди) житла, їхні права та обов’язки. Особи, які постійно проживають із наймачем. Тимчасові мешканці

Сторонами у договорі найму житла можуть бути фізичні та юридичні особи. Якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб.

Сторонами договору найму (оренди) житла виступають наймодавець (власник житла) і наймач.

Наймодавець (власник житла)– це фізична чи юридична особа, яка передає або зобов’язується передати наймачеві житло у користування з визначеною метою (для проживання) на певний строк за плату. Варто зазначити, що відповідно до ст. 814 ЦК у разі зміни власника житла, переданого у найм, до нового власника переходять права та обов’язки наймодавця.

Наймач – це фізична або юридична особа, яка відповідно до умов договору найму (оренди) житла отримує житлове приміщення у користування на певний строк за плату.Якщо наймачами житла є кілька осіб, їх обов’язки за договором найму (оренди) житла є солідарними (ч. 3 ст. 816 ЦК).

При цьому, у ст. 824 ЦК передбачається можливість заміни наймача у договорі найму житла.

На вимогу наймача та інших осіб, які постійно проживають разом з ним, та за згодою наймодавця наймач у  договорі найму (оренди) житла може бути замінений  однією з повнолітніх осіб, яка постійно проживає разом з ним.

У разі смерті наймача або вибуття його з житла наймачами можуть стати всі інші повнолітні особи, які постійно проживали з колишнім наймачем, або, за погодженням з наймодавцем, одна або кілька з цих осіб. У такому разі договір найму житла залишається чинним на попередніх умовах (ст. 824 ЦК України).

Обов’язки наймача житла:

1Наймач зобов’язаний використовувати житло лише для проживання у ньому, забезпечувати збереження житла та підтримувати його в належному стані.

2Наймач не має права провадити перевлаштування та реконструкцію житла без згоди наймодавця.

3Наймач зобов’язаний своєчасно вносити плату за житло. Наймач зобов’язаний самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором найму.

4) Наймач зобов’язаний здійснювати поточний ремонт житла, переданого у найм, якщо інше не встановлено договором.

Обов’язки наймодавця:

Капітальний ремонт житла, переданого у найм, зобов’язаний здійснювати наймодавець, якщо інше не встановлено договором.При цьому, переобладнання житлового будинку, в якому знаходиться житло, передане у найм, якщо таке переобладнання істотно змінить умови користування житлом, не допускається без згоди наймача.

Інші обов’язки наймодавця житла за договором найму (оренди), інші обов’язки наймача житла теж.

Права наймача житла:

1. На користування житлом відповідно до його призначення та умов договору.

2. Переважні права наймача житла.

1У разі спливу строку договору найму житла наймач має переважне право на укладення договору найму житла на новий строк.

Не пізніше ніж за три місяці до спливу строку договору найму житла наймодавець може запропонувати наймачеві укласти договір на таких самих або інших умовах чи попередити наймача про відмову від укладення договору на новий строк. Якщо наймодавець не попередив наймача, а наймач не звільнив помешкання, договір вважається укладеним на таких самих умовах і на такий самий строк.

Якщо наймодавець відмовився від укладення договору на новий строк, але протягом одного року уклав договір найму житла з іншою особою, наймач має право вимагати переведення на нього прав наймача та (або) відшкодування збитків, завданих відмовою укласти з ним договір на новий строк.

2) У разі продажу житла, яке було предметом договору найму, наймач має переважне перед іншими особами право на його придбання. 

3.Право на укладення договору піднайму житла.

За договором піднайму житла наймач за згодою наймодавця передає на певний строк частину або все найняте ним помешкання у користування піднаймачеві. Піднаймач не набуває самостійного права користування житлом.

Договір піднайму житла є оплатним. Розмір плати за користування житлом встановлюється договором піднайму.Строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму житла.У разі дострокового припинення договору найму житла одночасно з ним припиняється договір піднайму. Також до договору піднайму не застосовується положення про переважне право на укладення договору на новий строк.

4. Право на відмову від договору найму (оренди) житла.

5. Право визначати за домовленістю з особами, які постійно проживають разом з ним, порядок користування житлом.

6. Користуватися майном, яке обслуговує будинок, якщо договір найму укладено щодо житла в багатоквартирному житловому будинку.

7. За взаємною згодою з особами, які постійно проживають разом з ним, та за згодою наймодавця вселити у житло інших осіб для постійного проживання у ньому. Останні набувають рівних з іншими особами прав користування житлом за умов, якщо інше не було передбачено при їх вселенні 

8. За взаємною згодою з особами, які постійно проживають разом з ним, та з попереднім повідомленням наймодавця дозволити тимчасове проживання у помешканні іншої особи (осіб) без стягнення плати за користування житлом (тимчасових мешканців). 

Наймодавець має право, зокрема, на отримання плати за користування житлом, вимагати розірвання договору найму (оренди) житла у випадках, передбачених ЦК, пред’явити вимогу про звільнення помешкання до тимчасових мешканців, у разі спливу строку договору запропонувати наймачеві укласти договір на таких самих або інших умовах, вимагати від наймача, який звільнив помешкання без попередження, плату за користування житлом за три місяці, якщо доведе, що він не міг укласти договір найму (оренди) житла на таких самих умовах з іншою особою, попередити наймача про необхідність усунення порушень, якщо наймач житла або інші особи, за дії яких він відповідає, використовують житло не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів  тощо.

Особи, які постійно проживають разом з наймачем (ст. 816 ЦК).

 У договорі найму житла мають бути вказані особи, які проживатимуть разом із наймачем. Ці особи набувають рівних з наймачем прав та обов’язків щодо користування житлом. Наймач несе відповідальність перед наймодавцем за порушення умов договору особами, які проживають разом з ним.

Якщо наймачами житла є кілька осіб, їхні обов’язки за договором найму житла є солідарними. Порядок користування житлом наймачем та особами, які постійно проживають разом з ним, визначається за домовленістю між ними, а у разі спору – встановлюється за рішенням суду.

Згідно з ст. 817 ЦК наймач та особи, які постійно проживають разом з ним, мають право за їхньою взаємною згодою та за згодою наймодавця вселити у житло інших осіб для постійного проживання у ньому. Особи, які вселилися у житло відповідно до попереднього речення, набувають рівних з іншими особами прав користування житлом, якщо інше не було передбачено при їх вселенні.

Тимчасові мешканці (ст. 818 ЦК).

Наймач та особи, які постійно проживають разом з ним, за їхньою взаємною згодою та з попереднім повідомленням наймодавця можуть дозволити тимчасове проживання у помешканні іншої особи (осіб) без стягнення плати за користування житлом (тимчасових мешканців).

Тимчасові мешканці не мають самостійного права користування житлом.

Тимчасові мешканці повинні звільнити житло після спливу погодженого з ними строку проживання або не пізніше семи днів від дня пред’явлення до них наймачем або наймодавцем вимоги про звільнення помешкання.